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農村を活性化させる為には?

re:「日本の都市農業が危うい」→レクリエーション農業の可能性

209624 「日本の都市農業が危うい」 百姓百輝さん
>わたしたちは、都市の農地を現在の経済システムの中でも維持保全していける方法を探求しています。
>都市農地は、ご承知のように都市的土地利用との競争を強いられています。
>都市的土地利用であれば、「坪効率」で議論されますが、これまでは都市農地(生産緑地)であっても、農地である限り「反収」で議論されてきました。
>そこで、都市的土地利用の場合は坪当たりの年間売上が数十万円以上で想定されているのに、生産緑地では反当たりで露地栽培なら120万円が最高の状況とされています(ちなみに「体験農園」の受講料も反収120万円から導き出されています)。
>これでは到底経営は成り立ちません。

百姓百輝さん、ご返信ありがとうございました。
農地と都市利用における収益性比較について簡単に試算してみました。

◆収入
都市農地 120万÷12ヶ月÷1反300坪=坪単価333円 ※採算合わず

駐車場  
 300坪÷7~8坪(1台当りの目安)=37~42台となるため、約40台とすると、

約40台×8千円=月 32万→坪単価1,066円→稼働率90% 坪単価 960円
   ×1万円=月 40万→坪単価1,333円→稼働率90% 坪単価1,200円
   ×2万円=月 80万→坪単価2,666円→稼働率90% 坪単価2,400円
   ×3万円=月120万→坪単価4,000円→稼働率90% 坪単価3,600円

ロードサイド店舗(事業用借地)
 飲食系店舗 坪単価2,500~3,000円
 物販系店舗 坪単価1,800~2,500円


◆支出
ちなみに原価となる固定資産税、都市計画税を1坪あたりで試算すると、

 路線価 坪 50万→坪単価  354円
 路線価 坪 80万→坪単価  567円
 路線価 坪100万→坪単価  708円
 路線価 坪150万→坪単価 1,063円

  ※固定資産税評価額を路線価の50%で想定

 となり、駐車場や事務所・店舗などの活用では上記の土地原価がかかってくることになります。ちなみに、路線価≒立地価値≒地代となりますので、貸せる地代が高くなれば相対的に土地原価も上がっていくと考えられます。また、駐車場稼働率においても、立地価値があがれば稼働率は上がり、逆に郊外となれば稼働率は想定している90%よりも下がっていくといえます。

 および、収支という面で見れば、仮に都市農地で農地課税が維持できるのだとすれば、土地原価がはるかに低く設定されると思われます。とすれば、圧倒的に低い土地原価というメリットを生かしての農業レクリエーション事業ということで考えれば、少なくとも駐車場並みの収益は不可能ではないように思います(農地課税の原価試算は別途調べてみます)。


>駐車場やアパート経営に転ずれば、最低でも農業収入の4~5倍になるわけですから、このままでは都市農地は、なくなるでしょう。

 これはたしかにこの数年前までは、そういったことが成立していたといえます。ただ、近年、「需要減少」(都市人口の減少)と「供給増加」(市街化農地のアパート転用や、不動産ファンド中心のマンション供給等)によって、駐車場や住宅の稼働率低下、そして売上減による店舗家賃減や撤退増加という事態が顕在化してきています。

<参考> 「三大都市圏の将来人口動向の特徴と課題」リンク
>(2)将来の人口動向
 このような条件下での人口増加のピークをみると、首都圏の将来人口は2015年をピークに、それ以降は減少に向かう。中京圏では2010年がピークとなり、京阪神圏ではもう既に現在がピークであり、それ以降は減少に転じる。特に京阪神圏については、三大都市圏の中で最も人口減少率が高く、全国平均をも下回っている。

 東京以外の都市流入人口はすでにあるいは数年後に減少に転じるため、一定以上の収益性が確保できる活用方法やそれが可能な立地も限定されてきます。

 住 宅:主要な沿線、主要駅から徒歩10分圏内
 店 舗:幹線道路か生活道路沿いで、周辺に一定の人口密集が必要

 これらに該当しない土地は、駐車場くらいしか活用方法がないといえます(上記以外の事務所やシルバー事業などの用途はいったん除外します)。しかし、駐車場も保有台数減や高齢化によって徐々に需要減少に転じており、結局は立地が不便であれば、稼働率は50~60%まで落ちることも増えてきています。

>わたしたちは、日本では農地は都市にとっても必要だという観点から、都市内に農地が担保されるなら、もっと農地経営は多様であって構わないと考えています。わたしたちが提案している「レクリエーション農業」は、レクリエーションそのものの付加価値も高めて、駐車場経営を凌駕する収益性を、農地経営で実現しようとするものです。

・都市農地の多面的機能の社会的意義
・他に利用用途の無い土地の収益化
・レクリエーションとしての農業体験
・成果として得られる農産物の価値(自ら生産に携わるので単に買うのとは違う)

 などについて具体的に検証していけば、新たな土地利用の方法として事業化することは十分に可能性があるのではないでしょうか。

>このように、わたしたちは、私たち自身が農地を耕作するのではなく、農家がより多くの収益を上げられる方法を提案したり支援したりすることのできる仕組みづくりを主な活動にしています。

 上記の内容には共感いたします。ちなみに、ご提案内容から検索してみると百姓百輝さん
は「レクリエーション農業で農地をまもる リンク」の活動をされておられる方でしょうか(もし、まちがいであれば申し訳ありません)。また、継続して考えてみたいと思います。

浅野雅義
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